Introduccion

Comprar casa es uno de los procesos más emocionantes y no tiene por qué dejar de serlo, solo presta atención en los detalles y evalúa las mejores opciones considerando tu economía, tu futuro, en el corto y mediano plazo, en fin, tus posibilidades.

A continuación, te mostraremos la información necesaria para que conozcas las opciones que existen al comprar casa:

1. Antes de comprar una casa

Analiza tu situación financiera 

Adquirir un inmueble es un compromiso que te mantendrá comprometido por un periodo de tiempo largo. Por ello es importante evaluar tu situación actual:

    • ¿Tu situación laboral es estable?
    • Cuánto tiempo llevas en tu actual empleo?
    • Tienes ahorrado algo de dinero?
    • ¿Qué tal tus finanzas?

Descubre cuanto dinero necesitas 

    • Aforo: Es el porcentaje de crédito que te otorga la Institución Financiera sobre el valor del inmueble que deseas comprar.
    • Avalúo: Este sirve para que se verifique que el precio de la propiedad corresponde al valor comercial.
    • Comisión por apertura: Es una comisión que cobra el banco por única vez cuando dispones del crédito.
    • Gastos notariales: Impuestos y derechos que por ley debes cubrir, además de los honorarios de la notaría.

2. Préstamos para comprar casa 

Para hacer realidad la meta de tener una casa propia, existen distintos medios. De acuerdo a una encuesta realizada por Vivanuncios «Intereses Inmobiliarios de los Mexicanos para el 2018», el 89% de los participantes señaló que para comprar una vivienda recurriría a financiamiento, mientras que solo el 11% descartó esa posibilidad. 

CRÉDITO INFONAVIT 

Aquí podrás encontrar la información necesaria para entender cómo funciona un crédito Infonavit, los tipos de créditos y los montos máximos que puede otorgar el Instituto. 

Tipos de Crédito Infonavit:

Además del precio, si estás por comprar casa por medio de un crédito, es importante que conozcas los 3 factores que podrían determinar el gasto inicial: 

      • Tradicional: Es para comprar casa nueva o usada, construir en terreno propio o hacer remodelaciones. Este financiamiento es el crédito tradicional hipotecario que otorga el Infonavit.
      • Apoyo Infonavit: Se puede conseguir un crédito bancario y amortizarlo con las aportaciones de Infonavit.
      • Infonavit Total: Para los trabajadores que ganan entre 5 y 11 veces el salario mínimo y desean aumentar su capacidad de crédito mediante el Infonavit más una institución financiera.
      • Crédito Cofinavit: Para las personas que desean adquirir una vivienda y no les alcanza únicamente con el crédito del Infonavit, a esto se le suma un crédito bancario, que permitirá comprar la casa que desees.

Ventajas del crédito Infonavit: 

      • El enganche no indispensable, ya que se toma del saldo que tenga el trabajador en su subcuenta de vivienda. Sólo en caso de que el saldo no sea suficiente, el trabajador requiere pagar la diferencia.
      • Ideal para los trabajadores con ingresos menores a 12, 250 pesos.
      • Puedes combinarlo con un crédito bancario para obtener un mayor monto de crédito.

Desventajas del crédito Infonavit: 

      • Se requiere tener 116 puntos, independientemente de la antigüedad que tuviera en su actual precio. 
      • El crédito INFONAVIT está pensado para pagarse en plazos mayores a 15 años. 
      • Si los ingreso del trabajador rebasan los 12, 250 pesos, los intereses pueden ser mayores a lo que cobran las Instituciones Financieras. 
      • La tasa que maneja el Instituto es una de las más caras del mercado. 

¿Por qué el Infonavit NO es la mejor opción de crédito para comprar casa? 

Es importante saber que un crédito Infonavit te puede ayudar a cubrir otros gastos adicionales en la compra de tu casa (escrituras, comisiones de la notaría, entre otros) sin embargo, decidirse únicamente por un crédito Infonavit te puede resultar más costoso que un crédito bancario ya que la tasa es una de las más caras del mercado. 

CRÉDITO FOVISSSTE 

FOVISSSTE es una institución gubernamental encargada de proporcionar apoyos financieros para comprar una vivienda, construir en terreno propio y otros esquemas financieros. 

CRÉDITO BANCARIO 

El préstamo hipotecario es el producto que te permite disponer de la cantidad necesaria para comprar o rehabilitar una vivienda u otro inmueble.

Las entidades de crédito exigen una garantía antes de conceder un préstamo. En el caso de los hipotecarios, el titular del préstamo pone de garantía (hipoteca) el propio inmueble, que pasará a la entidad financiera en caso de impago. Además de esta garantía hipotecaria ofreces, como un préstamo personal, tu garantía personal. 

¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa? 

Antes de adquirir un crédito hipotecario, una de las principales dudas que surgen es sobre cuánto dinero se necesita tener ahorrado, bueno, te contamos esto depende de 4 factores que muchas personas desconocen y son muy importantes:

  1. Aforo: Es el porcentaje de crédito que te otorga la institución financiera sobre el valor de la casa o departamento que quieres comprar. Por ejemplo: si quieres comprar una casa de un millón de pesos y el aforo del banco es del 80%, significa que te prestará ochocientos mil pesos y tendrá que desembolsar los doscientos mil pesos restantes. Actualmente, el porcentaje máximo de aforo que ofrecen las Instituciones Financieras es del 95% con apoyo Infonavit.
  2. Gastos notariales: Son los impuestos y derechos que por ley debes cubrir y, por otro lado, los honorarios de la notaría en que se llevará a cabo la operación. Los gastos notariales varían mucho dependiendo del Estado de la República en donde te encuentres. Pueden ir desde un 3 hasta un 8 por ciento del valor de la propiedad.
  3. Comisión por apertura: La cobra el banco por única vez cuando dispones del crédito, cuyo monto varía dependiendo del banco en el que solicite. Oscila entre el 1 y el 3 por ciento del monto del crédito.
  4. Avalúo: La institución financiera realiza un avalúo de la casa o departamento que quieres adquirir, para cerciorarse de que el precio en el que se está vendiendo corresponde al valor comercial. Este avalúo tiene un costo para tí, que es de aproximadamente tres mil pesos más IVA por cada millón del precio de la vivienda.

Ventajas de comprar casa por medio de un crédito bancario: 

  1. Podrás utilizar la vivienda una vez que comience el crédito. 
  2. Las tasas de interés son más bajas que en los otros tipos de créditos, mientras que en una institución como el Infonavit la tasa de interés está en 12%, en un banco hay productos con tasa desde el 7.50 %. 
  3. Una vez que comienza a correr tu crédito hipotecario, puedes realizar pagos a capital para terminar pagando menos. 
  4. Cuando se contrata un crédito hiptecario se incluyen los seguros de vida y daños que protegerán tus finanzas ante cualquier eventualidad. 
  5. Con este financiamiento puedes deducir los intereses de los pagos que has realizado. 

3. Destina lo que pagas de renta a las mensualidades de tu vivienda. 

Quizás llevas uno, dos o más años rentando, esta es una señal positiva si quieres hacerte de tu vivienda. Quiere decir que has hecho un hábito de ahorro, mes con mes, destinadas una parte de tu sueldo al pago de una renta. Únicamente cambiará el destino, ahora, esa parte de tus ingresos se irán al pago de tu vivienda. 

4. Requisitos para comprar una casa. 

HISTORIAL DE CRÉDITO 

En general uno de los requisitos se solicitan las Instituciones Financieras para que puedas acceder a un crédito hipotecario es que tengas historial crediticio. El historial de crédito, es la suma de los antecendentes crediticios de una persona (se incluyen las tarjetas de crédito, créditos personales de auto, etc.), permite a las entidades federativas saber cómo has manejado tus finanzas en el pasado y los ayuda a decidir si desean hacer negocios contigo. 

Por lo tanto, un buen historial te permitirá acceder a mejores condiciones en tu hipoteca. En el caso contrario, si tuviese retrasos o aún tienes problemas en buró de crédito se limitarán tus opciones e incluso se te pueden cerrar las puertas para acceder a cualquier tipo de crédito. 

¿Cómo mejorar tu historial de crédito?

      • Paga tus deudas a tiempo: El paso más sencillo para mantener tu historial sano es pagando a tiempo.
      • Usa menos tus tarjetas: Es bueno utilizar las tarjetas para generar historial de crédito, sin embargo, se debe ser muy cuidadoso con su uso. Lo más importante es tener un control de ellas de tal manera que sepas cuánto debes pagar cada fecha de pago.
      • Cuida tu nivel de endeudamiento: Las Instituciones Financieras recomiendan que tus pagos mensuales no rebasen el 40% de tus ingresos.
      • Revisa tu reporte de buró de crédito: Revisar este reporte te permitirá estar enterado sobre tus deudas y corroborar de manera inmediata si hay un error para solucionarlo.

EDAD

      • La edad mínima para poder comprar una casa por medio de crédito es desde los 20 años cumplidos.
      • La edad máxima es de 69 años, 11 meses.
      • Los requisitos aquí mencionados varían según la institución financiera.

COMPROBACIÓN DE INGRESOS 

Es un requisito financiero para poder calcular el pago de tu mensualidad, se refiere a los ingresos de cada persona ya sea asalariado o independiente. Para comprobar estos ingresos es necesario presentar recibos de nómina de la empresa donde laboras, estados de cuenta bancarios o bien declaraciones anuales del SAT.

Comprobación de ingresos de una persona asalariada: 

  • Recibos de nómina. 
  • Carta laboral. 
  • Estados de cuenta.  

Comprobación de ingresos de una persona independiente: 

  • Estados de cuenta bancarios. 
  • Declaraciones anuales del SAT. 
  • Recibos de honorarios. 

AHORRO

Contar con ahorro para iniciar el trámite de financiamiento para comprar casa te permitirá acceder a mejores condiciones crediticias, entre más dinero tengas al inicio serán mayores los beneficios. 

Te recomendamos contar con un ahorro mínimo del 15% del valor de la propiedad para hacerle frente al enganche y a los gastos iniciales del proceso. 

REQUISITOS DE LA VIVIENDA 

  • Que sea un inmueble libre de grávemen.
  • Que la antigüedad del inmueble no sea mayor a 25 años. 
  • Dentro del predio que no tenga local comercial. 
  • Que cuente con escrituras. 
  • Que cumpla con los requisitos de tal manera que pueda ser garantía hipotecaria. 

Factores a considerar al comprar tu casa con un crédito hipotecario

  • Calcula tu capacidad de ahorro/desembolso

Ingreso fijo (últimos 6 meses) Gastos fijos (últimos 6 meses) Capacidad de ahorro (ingreso fijo-gasto fijo 6) Capacidad de desembolso= capacidad de ahorro x .25 + tu renta actual. *Esta cantidad no puede exceder el 25% de tus ingresos.

Evita mensualidades que están fuera de tus capacidades y no comprometas tu estabilidad económica en el futuro.

  • Costos post-compra

Hay costos asociados a la compra de una casa que vas a tener que tomar en cuenta: mudanza, costos con tu casero actual, cuotas de mantenimiento del nuevo inmueble, etc.

  • Cat, tasa de interés, tasa de amortización, mensualidad

Pide a los bancos donde vas a cotizar que te den una corrida financiera con el monto del crédito, el valor del inmueble, desglose mensual del salido inicial y el pago mensual especificando cuánto se va a seguros, intereses, capital y saldo fijo. Así podrás sacar lo que realmente estás pagando.

  • Costos relacionados con la contratación

A la hora de tramitar el crédito hipotecario es importante que tomes en cuenta que no todo está incluido en el préstamo bancario. Además del enganche vas a tener que desembolsar de tus ahorros entre el 4.5 y 10% del valor del inmueble

Proceso de compra de inmueble con crédito hipotecario

1.- Pre-aprobación del crédito

La tapa de pre-aprobación puede llevar varios meses, desde que se comienzan a evaluar las distintas alternativas de bancos y tipo de crédito a solicitar (tasa fija con UVA, tasa variable, etc.). Consulte en nuestro sitio la cotización de la tasa UVA y los artículos sobre distintas opciones de crédito para ver cuál se ajusta mejor a sus necesidades.

2.- Búsqueda y reserva del inmueble

Una vez que el banco “pre-aprueba” el crédito, el comprador ya tiene una idea de la cantidad de dinero que el banco puede prestarle y esto le permite comenzar con la búsqueda del inmueble dentro de un rango específico de valores. Lo más importante de este paso es mirar departamentos que sean apto para crédito.

3.- Presentación de documentación en el banco para solicitar la tasación

Para poder solicitar la tasación del inmueble en el banco, el comprador debe presentar:

– copia del título de propiedad

– copia del reglamento de copropiedad

– plano de mensura

– copia de la reserva del inmueble donde queda establecido el precio de venta (puede no ser requerido por el banco).

4.- Aprobación del crédito y asignación de un escribano

Con la tasación presentada por el tasador el banco ya puede aprobar el crédito y el monto de dinero a prestar. Solo resta que el escribano sea asignado. En bancos públicos el escribano se asigna por sorteo mientras que en bancos privados el comprador puede elegir dentro de la lista de escribanos con los que trabaja el banco.

5.- Escrituración

Para que el escribano asignado pueda avanzar con los estudios de título, este solicitará que el vendedor se presente con toda la documentación original: título de propiedad original, fotocopia del DNI, del o de los titulares de dominio, liquidación de expensas donde figuren los datos del administrador, copia de boleta de ABL y AySA.